③在区分所有权的设定登记上，只登记专有所有权，共有所有权和成员权不需要登记。
⑶一体性--其组成的三要素必须结为一体不可分离
⑷权利主体身份的多重性
8．所有权的取得
⑴原始取得
①先占
构成要件：
A. 对象是无主物，最常见者是抛弃物，即基于所有人或处分人的意志而放弃所有权的物。注意：无人继承又无人受遗赠的财产，归国家所有，不适用先占。
B. 标的物为动产。但下列动产不适用先占：
a. 尸体；依公序良俗，死者的尸体归其亲属所有，不得先占；
b. 宣布为国家所有的资源如野生动物资源；
c. 他人享有独占性权利的物。
C. 必须以所有的意思占有无主物。
②发现隐藏物、埋藏物；（法律效果类似于拾得遗失物）
③拾得遗失物、漂流物、失散的饲养动物；
A. 遗失物--非基于遗失人的意志而暂时丧失占有的物。遗失物的要件有：
a. 须为他人之物；
b. 须为动产，不动产永不构成遗失物；
c. 遗失人对于物的占有的丧失须非出于自己的意思；
d. 须非隐藏物。
B. 拾得--发现并实际占有遗失物。
C. 拾得遗失物的法律效果--拾得人无论经过多长时间，均不能取得所有权，而应当返还给权利人。
④添附--是附合、混合和加工的通称。
A. 附合是指不同所有人的有形物结合在一起无法分离或不宜分离，而交易上认为一物者。
B. 混合是指不同所有人的动产混杂在一起，无法识别或识别费用过巨，成为混合物；
C. 加工是在他人之物上附加自己有价值的劳动，使之成为一新物。
⑤善意取得
A. 善意取得是指无权处分人在不法将其受托占有的他人的物转让给受让人的，如果受让人取得该物时是善意的，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。
B. 善意取得的构成要件：
a. 标的物包括动产与不动产；
b. 转让人须无处分权；
c. 须基于有偿法律行为而转让；
d. 转让的财产已经完成交付或登记。
C. 善意取得的法律效果
a. 受让人取得标的物所有权，真权利人丧失标的物所有权；
b. 真权利人可以根据法律对转让人行使损害赔偿请求权。
⑥时效取得（我国法律不予承认）
⑦其他。
⑵继受取得（①买卖； ②互易； ③赠与； ④遗赠； ⑤继承）
9．共有制度
⑴按份共有
①特征
a. 各共有人对共有物按各自份额享有所有权；
b. 各共有人对共有物按各自份额分享权利，分担义务、责任。
②对共有物的处分
a. 这种处分必须取得2/3以上份额的共有人同意；否则，任何一个或数个共有人不得擅自处分。
b. 若其中一个人或数个人擅自处分的，构成无权处分行为，属效力待定性为。如若第三人为有偿、善意的，第三人可依善意取 得取得所有权。
③对共有分额的处分
a. 某共有人转让分额时，其他共有人有优先购买权；
b. 某共有人抛弃的份额，《物权法》没有规定，民法原理认为归其他共有人共有；
c. 某共有人可以自由决定以其份额设定抵押。
⑵共同共有
①特征
a. 共同共有只能基于共同关系而生；
b. 共同关系终止前，任何共有人不得提出分出、转让自己的份额；
c. 共同共有存续期间，每个共有人对共有物分享共同的权利，承担共同的义务、责任。
②类型；公认的共同共有关系有3种：
a. 夫妻关系；
b. 家庭成员关系；
c. 从法定继承开始到分割完毕这一期间的遗产。
③处分共有物
a. 共同共有财产的处分应由全体共有人共同为之；
b. 以共有物作抵押亦需全体共有人共同为之；
c. 关于夫妻处分共同财产的相互代理权；①因日常生活需要，任何一方可单独决定；②非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定的，夫妻应当平等协商取得一致意见，方可为之。但此时，第三人有理由相信其为夫妻共同决定的，该行为有效，夫妻一方不得以不知道、不同意为由对抗善意第三人。
10．优先购买权
（一）民法上的优先购买权
⑴按份共有人的优先购买权
①按份共有人转让自己份额的，其他共有人在同等条件下，有优先于他人的购买权；
②如其他共有人为2人以上，且都想购买，则由转让人决定受让人。
⑵原共同共有人的优先购买权
共有关系存续期间，不允许分割共有财产；共有关系终止后，才有可能发生优先购买权问题。
⑶房屋承租人的优先购买权
①仅限于房屋租赁场合；
②出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人；
③出租人侵害承租人优先权的，承租人可主张该房屋买卖无效；
④在转租的场合，次承租人与承租人都有优先购买权，二者发生冲突的，前者优先于后者。
⑷典权人对承典房屋也享有优先购买权；
⑸注意：房屋抵押权人无优先购买权；
⑹民法上的优先购买权人发生冲突时，依据物权优先于债权的原理，当发生冲突时：共有人>典权人>承
租人。
[真题实例] 甲和乙共同出资购买了一间房并出租给丙，租房期间甲欲转让自己的份额，乙和丙均表示愿意购买，应（ ）。
A. 在同等条件下由乙优先购买
B. 在同等条件下由丙优先购买
C. 在同等条件下由甲决定卖给谁
D.在同等条件下由乙、丙共同购买，各享有一份份额，形成共有关系
[答案]A。
（二）商法上的优先购买权
⑴有限公司股东的优先购买权
有限公司某一股东转让出资份额时，其他股东在同等条件下有优先于第三人的购买权；
但是，注意股份公司的股东没有优先购买权。
⑵合伙人的优先购买权
合伙企业的合伙人在转让其财产份额时，其他合伙人有优先购买权。
（三）知识产权法上的优先购买权
⑴委托技术开发合同完成的发明创造，专利申请权归研发人的，研发人欲转让专利申请权时，委托人有
⑵合作技术开发合同完成的发明创造，专利申请权归合作人共有的，一方共有人转让其共有的专利申请
权的，其他各方有优先受让权。
⑶职务技术成果的使用权、转让权归单位，单位转让职务技术成果时，完成人有优先受让权。
11．用益物权
用益物权，是指对他人的物在一定范围内，加以占有、使用、收益的限制物权。我国现行的几种重要的物权包括：
⑴自然资源使用权；
⑵土地承包经营权；
期限：耕地为30年；草地为30-50年，林地为30-70年；特殊林木的林地承包期还可以延长，
承包期届满的，可以继续承包。
⑶建设用地使用权；
⑷宅基地使用权；
宅基地使用权实行一户一宅原则，权利人 不得买卖或者变相变卖宅基地；权利人可以出卖、出
租宅基地上的房屋，但不得另行申请宅基地。
⑸地役权--是指地役权人因通行、取水、排水、铺设管线等需要，利用他人的不动产或者限制他
人不动产的利用，以提高自己的不动产效益的权利。
⑹典权--是指出典人将自己所有的不动产交由典权人，典权人向其支付一定典价后对出典不动产享
有的占有、使用、收益的权利。我国法律只认可房屋典权。典权具有如下法律特征：
①典权属于一种用益物权。典权的目的不是担保，而是利用不动产；
②典权人必须向出典人支付一定的典价；
③典权的客体是不动产，并且必须转移占有；
④典权是有期限的他物权，我国法律规定典权期限不得超过20年，约定超过的部分无效；
⑤典权人在典期内享有对出典物的占有、使用和收益的权利，典期届满以后出典人享有回赎出典
财产的权利。
12．相邻关系
⑴相邻关系，是指两个或两个以上相邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利
时应当相互给予便利而发生的权利义务关系。
⑵《民法通则》规定的调整相邻关系须遵循的原则：
① 有利生产、方便生活； ② 团结互助、公平合理。
⑶相邻关系的种类
①土地通行和占用关系；
②建筑物内通行产生的相邻关系；
③用水与排水产生的相邻关系；
④修建施工产生的相邻关系；
⑤排污产生的相邻关系；
⑥采光与通风产生的相邻关系。
13．抵押权
⑴抵押权，是指债权人对于债务人或者第三人不移转占有而提供担保的财产，在债务人不履行债务时，
依法享有的就担保的财产变价款优先受偿的权利。抵押权必须登记才能生效。
抵押权的法律特征主要有：
①抵押权是从属于债权的担保物权；
②抵押权不移转抵押物的占有；
③抵押权具有物上代位性；
④抵押权人是以抵押财产的变价优先受偿的权利。
⑵抵押财产--是抵押权的标的或客体。抵押物必须符合2个条件：
① 抵押的财产必须是某项特定财产；
② 抵押财产不得是法律禁止流通的或已被强制执行的财产。法律规定的禁止抵押的财产包括：
a. 土地所有权；
b. 耕地、宅基地、自留山、自留地等集体所有的土地使用权；
c. 所有权、使用权不明或者有争议的财产；
d. 依法被查封、抵押、监管的财产。
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