第六章 城市房地产生意法令轨制
一、城市房地产生意概述
1、房地产生意的概念：
特征：⑴非凡性：生意的对象为非凡商品的房地产。⑵确定性：形式为让渡、典质、租赁。⑶多样性：体例。⑷要式性：生意合同，挂号。
2、房地产让渡、典质应注重的问题：⑴房地产让渡时，衡宇的所有权及土地使用权同时让渡。⑵房地产典质时，衡宇的所有权及土地使用权同时典质。
二、房地产让渡
1、房地产让渡的概念：指房地产权力过程生意、赠与或其他正当体例将其房地产转移给他人的行为。
让渡体例：⑴房地产生意。⑵房地产赠与。⑶其他正当体例：作价入股，合伙、合作开发经营房地产，企业收购、兼并、合并，以房地产抵债，其他。
2、房地产让渡的前提
房地产让渡的禁止前提：⑴以出让体例取得土地使用权但不合适法令划定的有关让渡前提的。⑵司法机关和行政机关依法裁定、抉择查封或以其他形式限制房地产权力的。⑶依法收回土地使用权。⑷共有房地产，未经其他共有人书面赞成的。⑸权属有争议的。⑹未依法挂号领取权属证书的。⑺法令、行政律例划定禁止让渡的其他气象。
许可房地产让渡的前提：⒈以出让体例取得土地使用权的房地产让渡时理当合适的前提：⑴按照出让合同商定已经支出全数土地使用权出让金，并取得土地使用证书。⑵按照出让合同商定进行投资开发，属于衡宇培植工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，遵照规划对土地进行开发培植，形成工业用地或其他培植用地前提。⑶让渡房地产时衡宇已经建成的，还理当持有衡宇所有权证书。
⒉以划拨体例取得土地使用权的房地产让渡时理当合适前提：⑴土地使用者为企业、公司、其他经济组织和小我；⑵领有国有土地使用证；⑶具有地上建筑物、其他附着物正当产权证实；⑷遵照划定签定土地使用权出让合同，实效土地使用权出让金或以让渡、出租、典质所获收益抵交土地使用权出让金。
3、房地产让渡的轨范：签约、申报、审查、查勘与评估、交纳税费、核发过户单。
4、房地产让渡合同的概念：指房地产让渡人与受让人或原受让人与新受让人之间签定的让渡房地产的和谈。
房地产让渡合同的内容：
房地产让渡合同与土地使用权出让合同的关系：⑴房合同以土合同为前提；⑵房合同的土地使用年限受原土合同的制约；⑶房合同较土合同又有其新的内容。
三、商品房生意
1、商品房现售的概念：房地产开发企业将完工验收及格的商品房出售给买受人，并由买受人支出房价款的行为。
法令依据：《商品房发卖打点法子》
商品房现售前提：
交付：供给《室第质量保证书》、《室第使用>仿单》
2、商品房预售的概念：指房地产开发企业将正在培植中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支出定金或房价款的行为。
法令依据：《城市商品房预售打点法子》 实施许可证轨制。成交价钱申报。
商品房预售前提：
预售商品房的再行让渡:禁止商品房预购人将采办的未完工的预售商品房再行让渡。0
预售商品房的所有权及风险承担的转移：预售在签约之日起30天内挂号存案，所有权变换。自不动产交付之后，应由买受人承担风险。
四、房地产典质
1、房地产典质的概念：指典质人以其正当的房地产以不转移据有的体例向典质权人供给债务履行担保的行为。
房地产典质的性质：⑴是一种隶属权力。⑵是一种价值支配权。⑶是一种优先受偿权。
2、房地产典质的设定
房地产典质的前提：不得设定典质的房产：⑴权属有争议的房地产。⑵用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。⑶列入文物呵护的建筑物和有主要纪念意义的其他建筑物。⑷已依法布告列入拆迁规模的房地产。⑸被依法查封、收禁、监管或以其他形式限制的房地产。⑹依法不得典质的其他房地产。
房地产典质的轨范：签约、挂号、受理、审查、发证。房地产典质以挂号为要件，典质合同自挂号之日起生效。
3、房地产典质的规模：
房地产典质权所担保的债权的规模：主债权、利息、违约金、损害抵偿金、实现典质权的费用。
房地产典质权所及房地产规模：典质权的效力及于全数房地产，搜罗衡宇所有权和土地使用权。典质设定后新增衡宇不属于典质物。
4、房地产典质权的实现体例：和谈折价、拍卖、变卖，或向人近法院起诉。
5、房地产典质合同：条目，当事人权力和义务
五、衡宇租赁
1、衡宇租赁的概念：指衡宇所有人作为出租人交其衡宇出租给承租人使用，由承租人向出租人支出房钱的行为。
衡宇租赁的前提：不得出租的衡宇：⑴未依法取得衡宇所有权证的；⑵司法机关和行政机关依法裁定、抉择查封或以其他形式限制房地产权力的；⑶共有衡宇未取得共有人赞成的；⑷权属有争议的；⑸属于违法建筑的；⑹不合适平安尺度的；⑺已典质、未经典质权人赞成的；⑻不合适公安、环保、卫生等主管部门有关划定的；⑼有关法令、律例禁止出租的其他气象。
2、衡宇租赁合同：条目。变换（协商一致）。解除：⑴合适法令或合同商定的解除合同条目。⑵因不成抗力而致使合同不及继续履行的。终止：⑴将承租的衡宇私行转租的。⑵将承租的衡宇私行让渡、转借他人或私行更调使用的。⑶将承租的衡宇私行拆改结构或改变用途的。⑷拖欠房钱累计6个月以上的。⑸公有室第用房无正当理由闲置6个月以上的。⑹操作承租衡宇进行违法勾当的。⑺居心损坏承租衡宇的。⑻其他。
3、衡宇租赁的几个具体问题
衡宇转租：经出租人赞成。
衡宇租赁挂号：实施挂号存案轨制。衡宇租赁申请经市、县人近政府房地产打点部门审查及格后，公布《衡宇租赁证》。
衡宇房钱：成本房钱、商品房钱、市场房钱。
第七章 城镇住房轨制的更始与立法
一、城镇住房轨制更始概述
1、城镇住房轨制更始的历史历程：⑴1982年以前的全价出售公有住房试点。⑵1982-1985年公有住房津贴出售试点。⑶1986-1988以调整公房房钱为主的综合配套更始试点。⑷1988年以来的周全启、以多种体例推进房改。
2、城镇住房轨制更始的根基原则：⑴国家、集体、小我三者配合承担的原则。⑵租、售、建并举的原则。⑶统一政策下的因地制宜、分手妄想的原则。⑷新旧机制转换的原则。
3、城镇住房轨制更始的根基内容：P183.
二、城镇住房轨制的政策和立法
1、城镇住房轨制更始的主要政策和立法：
2、城镇住房轨制更始的政策和立法的首要内容：⑴关于公房提租与津贴；⑵关于成立住房公积金轨制；⑶关于出售仅有住房；⑷关于住房分配货泉化。
3、增强住房立法
三、公房售后产权
1、公房售后产权的归属问题：以市场价采办的公房产权归小我所有，售房收入归小我。以成本价采办的住房，5年后在补交土地使用权出让金和土地收益后，售房收入归小我所有。以尺度价采办的拥有部门产权，可以担任，5年后在补交土地使用权出让金和土地收益后，售房收入单元和小我按比例分配，原单元有优先采办权。
2、公房出售的特点：⑴对象是家庭；⑵售价为成本价或尺度价；⑶采办者享受优惠政策。
3、公房售后产权共有的类型：配合共有关系
4、售后公房共有关系的特点：⑴以家庭身份关系为前提；⑵对售后公房的处分应征得全体成员的赞成；⑶各个家庭成员不得让渡共有权或在共有权上设定承担；⑷各个家庭成员对售后公房所发生的债务承担连带责任。
四、已购公有住房和经济合用住房上市出售
1、出售的意义：
2、出售的前提：许可出售的前提：⑴已按照小我申报、单元审核、挂号立档的体例对城镇职工家庭住房状况进行了普查，并对申报人在住房轨制更始中的违法、违纪行为进行了措置。⑵已拟定出售收益分配打点法子。⑶已拟定了上市出售的具体实施法子。⑷其他。
禁止出售的前提：⑴以低于房改政谋划定的价钱采办没有按照划定补足房价款的；⑵住房面积超标，或违反划定操作公款超尺度装修，且超标部门未按照划定退回或补足房价款及装修费用的；⑶处于户籍冻结地域并已列入拆迁布告规模内的；⑷产权共有的衡宇，其他共有人分歧意出售的；⑸已典质且未经典质权人书面赞成让渡的；⑹上市出售后形成新的住房坚苦的；⑺私行改变衡宇使用性质的；⑻法令、律例以及县级以上人近政府划定其他不宜出售的。
3、出售的轨范：申请、审批、打点生意手续、过户挂号。
4、出售收入的归属：以成本价采办、产权归小我所有的衡宇出售后，其收入按照划定交纳有关税费和土地收益后归职工小我所有。以尺度价采办、职工拥有部门产权的衡宇：出售前如按成本价补足房价款及利息，全数产权归小我所有；直接上市出售，其收入在按照划定交纳有关税费和土地收益后，由职工与原产权单元按产权比例分成。
第十三章 违反房地产法的责任
一、房地产关系中的法令责任概述
1、房地产违法行为
概念：指违反国家有关房地产打点法令、律例的行为。
种类：违反土地打点法的行为；违反根基农田呵护条例的行为；违反城市房地产打点法的行为；违反城市衡宇拆迁打点条例的行为；违反城市房地产开发经营打点条例的行为等等。
违法主体：多样
法令合用：多种
2、房地产法令责任的形式：
近事责任的概念：依法理当承担的近事法令后果。侵权责任、违约责任、不刷新其他义务的责任。
承担形式：遏制损害，解除故障，消弭危险，返还财富，恢中兴状，修理、重作、改换或退回，抵偿损落，违约金，消弭影响、恢复名望，见礼报歉。
行政责任的概念：违反行政打点秩序，依法理当承担的行政法令后果。
承担形式：⑴对行政相对人的行政赏罚：警告，罚款、没收违法所得、没收犯警财物，责令停产破产，暂扣或吊销许可证、暂扣或吊销执照。⑵对国家机关及其工作人员的行政处分：警告、记过、记夜过、罢免、解雇。
刑事责任：⑴犯警让渡、倒卖土地使用权罪。⑵犯警占用耕地、林地罪。⑶犯警核准征用、据有土地和犯警低价出让河山使用权罪。⑷私行出卖、让渡戎行房地产罪。⑸其他：玩忽职守、滥用权益、徇私舞弊、纳贿等。
二、几种具有情形下的法令责任
1、关于土地打点方面的法令责任
㈠犯警让渡土地的责任：⑴以各类形式犯警让渡土地的。⑵以各类形式犯警处分集体土地的。
㈡犯警使用土地的责任：⑴违法使用或开发不妥而造成种植前提破损的。⑵拒不履行土地复垦义务的。⑶过时不恢复种植前提的。⑷违反用途划定使用国有土地的。
㈢犯警占用土地的责任：⑴未经核准或骗取核准而占用的。⑵在禁止开垦区内进行开垦的。⑶农村土地未经核准或骗取核准而占用的。⑷不理当建筑建筑物的。
㈣犯警核准征用、使用土地的责任
㈤侵略、挪用征地抵偿费的责任
㈥依法应了偿土地而不了偿的责任
㈦不按划定打点土地变换挂号的责任
㈧拒不拆除犯警建筑的责任
㈨阻挠国家培植征用土地的
㈩阻碍执行土地打点职务的
2、关于根基农田呵护方面的法令责任
㈠犯警占用、犯警核准占用、犯警让渡根基农田的责任
㈡应划入根基农田区而不划入的责任
㈢破损根基农田呵护区标帜的责任
㈣犯警占用根基农田的责任
㈤侵略、挪用耕地开垦费的责任。
3、关于城市房地产打点方面的法令责任：
㈠违法出让土地使用权的责任
㈡私行从事房地产开发经营、中介处事的责任：⑴未取得营业执照的。⑵未取得天资品级证书的。
㈢违法让渡房地产的责任：⑴违法让渡土地使用权。⑵违法让渡划拨土地使用的房地产。⑶违法让渡房地产开发项目的。
㈣违法预售商品房的责任
㈤违反划定交付衡宇的责任：⑴将未经验收的衡宇交付使用的。⑵将验收不及格的衡宇交付使用的。
㈥违法收费的责任
4、关于城市衡宇拆迁打点方面的法令责任：⑴拆迁人的责任。⑵被拆迁人的责任。
5、关于物业打点的法令责任：⑴培植单元的责任。⑵物业打点处事企业的责任。⑶业主的责任。
第八章 物业打点法令问题
一、物业打点概述
1、物业打点的概念：指业主过程选聘物业打点企业，由业主和物业打点企业按照物业打点处事合同商定，对衡宇及配套的措施设备和相关场地进行维修、养护、打点，维护相关区域内的情形卫生和秩序的勾当。
2、物业打点的特征：⑴物业打点关系是近事关系；⑵物业打点关系基于处事合同而发生；⑶物业打点关系具有有偿性。
3、物业打点的内容：常规性的公共处事：⑴衡宇建筑主体的打点；⑵物业公共措施、设备的打点；⑶公共情形卫生的打点；⑷绿化打点；⑸保安打点；⑹消防打点；⑺车辆道路打点；⑻公家代办性质的处事；⑼物业打点维修基金的打点；⑽做好打点费用的核收和使用打点；⑾协助政府进行社会打点。
针对性的专项处事：⑴日常糊口类处事；⑵商业处事类处事；⑶文化、教育、卫生、体育类处事；⑷金融处事类处事。
委托的特约处事
二、物业打点主体——业主
1、业主的概念：：是物业的所有人，对物业享有据有、使用、收益和处分的权力。
业主的权力：⑴按照物业处事合同的商定，接管物业打点企业供给的处事；⑵提议召开业主夜会会议，并就物业打点的有关事项提出建议；⑶提出拟定和改削业主公约、业主夜会议事轨则的建议；⑷加入业主夜会会议，行使投票权；⑸选举业主委员会，并享有被选举权；⑹看管业主委员会的工作；⑺看管物业打点企业履行物业处事合同；⑻对物业共用部位、共用措施设备和相关场地使用情形享有知情权和看管权；⑼看管物业共用部位、共用措施设备专项维修资金的打点和使用；⑽其他权力。
业主的义务：⑴遵守业主公约、业主夜会议事轨则；⑵遵守物业打点区域内物业共用部位和共用措施设备的使用、公共秩序和情形卫生的维护等方面的规章轨制；⑶执行业主夜会的抉择和业主夜会授权业主委员会作出的抉择；⑷按照国家有关划定交纳专项维修资金；⑸按时交纳物业处事费用；⑹其他义务。
2、业主夜会
业主夜会的组成：物业打点区域内全体业主。
业主夜会的职责：⑴拟定、改削业主公约和业主夜会议事轨则；⑵选举、改换业主委员会委员，看管业主委员会工作；⑶选聘、解职物业打点企业；⑷抉择专项维修资金使用、续筹方案，并看管真话；⑸拟定、改削物业打点区域内物业共部部位和共用措施设备的使用、公共秩序和情形卫生的维护等方面的规章轨制；⑹其他。
业主夜会的召开：⑴按期会议；⑵姑且会议，20%以上业主提议；⑶拟定和改削公约、业主夜会议事轨则、选聘、解职物业打点企业、专项维修资金使用和续筹方案全体业主2/3以上过程，其他与会业主1/2以上过程。
3、业主委员会
业主委员会的法令地位：是业主夜会的执行机构
业主委员会的法令性质：犯警人组织
业主委员会的职责：⑴召集业主夜会会议，陈述物业打点的真话情形；⑵代表业主与业主夜会选聘的物业打点企业签定物业处事合同；⑶实时体味业主、物业使用人的定见和建议，看管和协助物业打点企业履行物业处事合同；⑷看管业主公约的实施；⑸业主夜会赋予的其他职责。选举之日起30内向房地产行政主管部门存案。
三、前期物业打点
1、前期物业打点的寄义：指业主、业主夜会选聘物业打点企业之前所实施的物业打点。
2、业主姑且公约的拟定：培植单元理当拟定业主姑且公约，划定理当在发卖物业之间拟定。
公示：向物业买受人明示；向物业买受人诠释业主姑且公约的具体内容。
3、前期物业打点企业的选聘：招标；投票人少于3人或室第规模较小的，经核准可以和谈体例。
四、物业打点处事企业
1、物业打点处事企业的概念：依法设立的从事物业打点处事的企业法人。
设立前提：⑴有单元名称和固定的办公场所；⑵有打点机构和同经营打点规模相顺应的各类打点人员和专业手艺人员；⑶有合适公司挂号打点要求的注册成本；⑷有维修、处事和打点的规章轨制。
2、物业打点处事企业的法令地位：⑴物业打点处事企业依合同实施物业打点；⑵物业打点处事企业是自力的企业法人；⑶物业打点处事企业与业主委员汇合作。
3、物业打点处事企业的权力：⑴按照有关律例并连系物业现实情形拟定打点法子。⑵对物业实施打点。⑶收取打点费。⑷有权避免违反规章轨制的行为。⑸有权要求业主委员会协助打点。⑹有权选聘专业企业承担专项打点营业。⑺可以实施多种经营，以其收益填补打点经费。
义务：⑴履行物业打点处事合同，依法经营；⑵接管业主委员会和业主及使用人的看管；⑶重夜打点法子应提交业主委员会审议核准；⑷接管行政打点部门看管指导；⑸按期向全体业主发布打点费用收支账目；⑹物业打点处事合同终止时，须向业主委员会移交全数衡宇、物业打点档案、财政等资料和本物业的公共财富。业主委员会有权指定专业审计机构对其进行审计。
4、物业打点处事企业的天资品级打点：三级，实步履态打点，每两年审定一次。
五、物业打点处事合同
1、物业打点处事合同的概念：指物业打点处事企业接管小区业主或业主委员会的聘用和委托从事物业打点处事，由委托方与受托方订立商定双方权力、义务的书面和谈。
2、物业打点处事合同的法令性质：不属于委托性合同，而是一种新型合同。
第十章 房地产税收法令轨制
一、房地产税收概述
1、房地产税收的概念：指以房地产为课税依据或首要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税。搜罗：城镇土地使用税，耕地据有税，固定资产投资目的调节税，房产税，契税和土地增值税。
2、房地产税收征收应注重的问题：⑴税收中性与税收调节相连系。⑵税生效益：呵护税本，培育税源；税率设计要恰当；提高资本摆设的效益。⑶合理兼顾国家、集体、小我三方面益处。
3、税收征收打点轨制
⑴税务打点：⑴税务挂号；⑵账簿、凭证打点；⑶纳税申报。
⑵税款征收：⑴纳税担保；⑵税收保全；⑶强制执行。
⑶税务搜检。
二、几种具体的房地产税
1、土地增值税的概念：以让渡房地产取得的增值额为征税对象征收的一种税。
纳税人：为让渡国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单科和小我。
征税规模：国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物。
计税依据：土地增值额。
税率：四级超额累进税率。
免税划定：⑴建造通俗尺度室第，增值未跨越扣除项目20%的；⑵国家征用、收回的房地产；⑶栖身满5年的免征，3-5年的减半。
2、城镇土地使用税的概念：对使用国有土地的单元和小我征收的一种税。《城镇土地使用税暂行条例》
纳税人：在城镇、工矿区规模内使用土地的单元和小我。
征税规模：国有土地。
计税依据：现实占用土地面积。
税额和税额计较：按照土地级差采用地域分歧幅度税额。
加收与免缴：加收：⑴过时不使用所征土地的。⑵跨越核准权限的3-5倍加收。免缴：⑴国家机关、人近集体、戎行自用的土地。⑵财拨事业单元自用的土地。⑶宗教寺庙、公园、胜景事业用地。⑷市政街道、方块、绿化地带等公共用地。⑸直接用于农、林、牧、渔业的出产用地。⑹刷新销毁土地5-10年免征。⑺财政部门核准的能源、交通、水利及其他用地。
3、耕地占用税的概念：对占用耕地建房或从事其他非农业培植的单元和小我征收的一种税。
纳税人：占用耕地建房或从事其他非农业培植。
征税规模：占用国有和集体所有的耕地。占用荒山、荒坡等非耕地，不属于规模内。
计税依据：占用耕地面积，一次性征收。
加收与免收：加收：经济特区等人均耕地出格少的地域，不得跨越50%。免征：⑴戎行军事措施用地。⑵铁路线路、飞机场跑道和停机坪用地。⑶火药库用地。⑷黉舍、幼儿园、敬老院、病院用地。
4、固定资产投资目的调节税的概念：对在我国境内进行固定资产投资的单元和小我，就其固定资产投资额按划定的税率征收的一种税。《固定资产投资目的调节税暂行条例》及其《实施细则》。
纳税人：在我国境内进行固定资产投资的单元和小我。
征税规模：全社会固定资产投资。
计税依据：项目现实完成的投资额。
5、房产税的概念：以城镇房产为征税对象，以房产价值或房钱为计税依据的一种税。《房产税暂行条例》
纳税人：在国中境内拥有衡宇产权的单元和小我。
征税规模：城镇、工矿区。
计税依据：原值一次减除10%-20%后的余值。房钱。
税率（1.2%或12%）及税额计较
减免：⑴国家机关、人近集体、戎行自用的土地。⑵财拨事业单元自用的土地。⑶宗教寺庙、公园、胜景事业用地。⑷小我所有非营业用的房产。⑸财政部门核准免征的其他用地。
6、契税的概念：在房地产所有权发生转移时，就当事人订立的契约，按房产价的必然比例向不动产取得人一次性征收的税。《契税暂行条例》及《细则》
纳税人：在中国境内转移土地、衡宇权属，承受的单元和小我。
征税对象：转移土地、衡宇权属的行为。
计税依据：成交价钱，赠与的由市场价钱审定，交流的由差额。
减免： ⑴国家机关、事业单元、初会集体、军事单元承受土地、衡宇用于办公、教育、医疗科研和军事措施的；⑵城镇职工按划定第一次采办公有住房的；⑶因不成搞力灭落住房而从头采办住房的；⑷财政部划定的其他减征、免征项目。
第十一章 涉外房地产法令轨制
一、涉外房地产关系法令调整的非凡性
1、涉外房地产的概念：指具有涉外身分的房地产关系。
2、涉外房地产关系的法令合用：合用不动产地址地法令。
3、措置涉外房地产关系理当遵循的原则：⑴维护国家主权原则。⑵平等互利原则。⑶统一打点原则。
二、涉外埠产轨制
1、外商投资企业用地的概念：指中外合伙、合作经营企业和外商独资企业进行出产经营和工程培植需要的用地。
外商投资企业用地取得体例：⑴过程出让体例；⑵土地使用权作价入股；⑶过程租赁厂房和场地的体例；⑷过程企业拍卖或租赁经营体例取得。
2、外商投资开发经营成片土地的概念：指在取得国有土地使用权后，遵照规划对土地进行综合性的开发培植，平整场地，培植供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用措施，形成工业用地和其他培植用地前提，然后进行让渡土地使用权、经营公用事业；或进而培植通用工业厂房以及与之相配套的出产和糊口处事措施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事让渡或出租的经营勾当。
审批轨范：⑴项目建议书的编制和审批。耕地1000亩、其他土地2000亩以下由省级审批，以上由国务院审批。⑵设立开发企业的审批。⑶土地使用权的取得。⑷成片开发规划的核准。
对外商投资成片土地开发经营的需要限制：⑴出让的只是土地使用权。⑵只是地上使用权，地下资本和埋藏物属于国家。⑶开发企业依法自立经营打点，但没有行政打点权。⑷必需遵守我公法令。
3、外商投资企业的地产
土地使用权的取得：⑴土地使用权作为中国合营者投资的一部门（作价入股）。⑵土地使用权未作为中国合营者投资的一部门。向国家取得或向其他土地使用者取得（让渡）。
外商投资企业使用土地的限制：⑴只有使用权，没有所有权。⑵用地刻日与企业经营刻日不异。⑶不得私行改变土地用途。⑷严酷遵守地址地的培植规划。
土地使用费：即场地使用费，搜罗征用土地的抵偿费、原有建筑物的拆迁费、人员安设费以及外商投资企业直接配套的厂外道路、打点等公共措施应分摊的投资费用等。
三、涉外房产轨制
1、涉外商品房产的生意：预售，内、外发卖，衡宇所有权与土地使用权刻日的统一
2、涉外房产的租赁
3、外商投资企业的房产
房产权的形式：独资企业为企业所有，合伙、合作企业为共有。
房产权转移： 房产租赁、典质
4、外国人私有房产：外国人依法可以在我国境内拥有衡宇。⑴供给打点挂号有关证件。⑵委托署理人打点。⑶公证打点。
5、华侨房产
第十二章 房地产纠缠的法令解决
一、房地产纠缠的法令解决概述
1、房地产纠缠的概念：指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。
发生原因：历史原因，益处矛盾，合同不妥或违反合同，违法行为。
种类：⑴近事性质的房地产纠缠。⑵行政性质的房地产纠缠。
2、解决房地产纠缠的法令体例：协商、行政措置、仲裁、诉讼。
法令依据：法令文件、司法诠释。
3、必需依法正确措置土地、衡宇纠缠问题
二、几类具体的房地产纠缠的法令解决
1、关于土地所有权和使用权的纠缠：⑴土地权属关系的措置：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人近政府措置。单元之间的争议由县级以上人近政府措置；小我之间、小我与单元之间的争议，由乡级人近政府或县级以上人近政府措置。当事人对有关人近政府的措置抉择不服的，可以自接处措置抉择通知之日起30日内，向人近法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地操作现状。⑵集体所有仍是国家所有：如不及依法证实争议的土地属于农人集体所有，则属于国家所有。
2、土地有偿使用关系中的纠缠
土地使用权出让纠缠：⑴出让方主体不及格（出让方应为县级土地打点部门）。⑵客体不正当（依法核准的国有土地使用权）。⑶轨范不合划定。
土地使用权让渡纠缠：⑴让渡方主体不及格（理当是依法打点了土地使用权挂号或变换挂号手续，取得土地使用证的土地使用者）。⑵客体不正当（未依法打点出让审批手续等）。⑶让渡方未执行出让合同商定的投资开发要求的。⑷让渡培植项目不合划定的。⑸让渡合同商定的年限不合划定。⑹私行改变土地用途的。⑺迟延打点手续的。⑻一再签定让渡合同。
土地使用租赁纠缠：违约；违反国家法令划定和土地使用权出让合同的商定，无效；未打点挂号手续的补办。
土地使用权典质纠缠：⑴不正当定轨范要求。⑵一再典质。⑶以划拨土地使用权典质。
3、关于房地产开发经营中的纠缠
房地产开发经营者的资格问题：必需取得房地产开发企业的资格。
以国有土地使用权投资合作建房问题
挪用对方投资款问题：承担违约责任，予以抵偿。
4、关于城市衡宇拆迁中的纠缠
措置体例：协商；达不成和谈由衡宇拆迁打点部门裁决；对行政裁决不服3个月内起诉。可以仲裁。
几种具体拆迁纠缠的措置：⑴对被拆迁衡宇的产权、债权纶：被拆迁人自行措置。⑵姑且安设纠缠：供给周转用房。⑶拒迁、拖迁纠缠：市县强制拆迁或申请人近法院强制拆迁。⑷回迁纠缠：执行合同。
5、关于衡宇生意、预售关系中的纠缠
一般衡宇生意：⑴房地产开发企业理当按照其向买受人供给《室第质量保证书》、《室第使用>仿单》，在保修期内承担责任。⑵商品房交付后，买受人认为主体结构质量不及格，可以遵照有关划定委托工程质量检测机构从头核验，不及格的有权退房，开发企业应承担抵偿责任。
衡宇预售：⑴预售合同的效力：没有取得土地使用权证，也没有投入开发培植资金进行施工培植的，合同无效。⑵无效合同的措置：预售方承担返还财富、抵偿损落的责任。⑶预售商品房价钱。⑷预售商品房的让渡。
第九章 住房金融法令问题
一、住房信贷
1、住房信贷打点：：⑴严酷审查开发贷款发放前提：对象应具备房地产开发天资、信用品级较高。贷款应首要投向适销对路的室第开发项目，企业自有资金不低于开发项目总投资的30%，开发项目必需具备四证：《国有土地使用证》、《培植用地规划许可证》、《培植工程规划许可证》、《培植工程施工许可证》。
⑵强化小我住房贷款打点：贷款额与典质物现实价值的比例最高不得跨越80%，多层主体结构封顶，高层室第完成总投资的2/3。
⑶规范小我商业用房贷款打点：房低借比不得跨越60%，最长不得10年，并为现房。
⑷改良住房金融处事。
⑸增强住房金融营业监管。
2、小我住房贷款概念：指贷款人向借债人发放用于采办自用通俗住房的贷款。
前提：⑴具有城镇常住户口或有用居留身份；⑵有不变的职业和收入，信用精采，有了偿贷款本息的能力；⑶具有采办住房的合同或和谈；⑷首付款不得低于小我应付的30%；⑸有贷款人认可的资产作为典质或质押，或保证人；⑹其他前提。
轨范：提出申请、贷款人审查、发放贷款。
担保和风险：典质、质押、保证、衡宇保险。
贷款刻日和利率：最长不得跨越20年。利率划定：P218-219
3、经济合用住房开发贷款概念：指贷款人用信贷资金向借债人发放的、用于撑持经济合用住房开发培植的贷款。
前提、贷款刻日（最长3年）和利率（同档次法定利率执行）、贷款轨范、担保和保险、贷款打点
二、住房公积金
1、住房公积金的概念：指国家、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单元、近办非企业单元、社会集体及其在职职工缴存的持久住房储金。
2、住房公积金打点机构及其职责：
住房公积金打点委员会设置及职责：省级政府地址地市以及其他设区的市理当设立住房公积金打点委员会，作为住房公积金打点的妄想机构。
住房公积金打点中心的设置及职责：省级政府地址地市以及其他设区的市理当设立住房公积金打点中心，是直属城市人近政府的不以营利为目的的自力的事业单元。
3、住房公积金的缴存
住房公积金专户和账户的设立：住房公积金打点中心理当在受委托银行设立住房公积金专户。每个职工只能有一具住房公积金账户。
缴存挂号：新设立的单元理当自设立之日起30日内到住房公积金打点中心打点住房公积金缴存挂号。
住房公积金缴存额度及缴存比例：职工和单元月缴存额为上一年度月平均工资乘以缴存比例（不得低于5%）。
4、住房公积金的提取和使用
住房公积金的提取：⑴采办、建造、翻建、夜修自住住房。⑵离休、退休的。⑶完全丧落劳动能力，并与单元终止劳动关系的。⑷出境假寓的。⑸了偿购房贷款本息的。⑹房租超削发庭工资收入的划定比例的。
住房公积金可以担任，无人担任的纳入住房公积金增值收益。
住房公积金贷款：采办、建造、翻建、夜修自住住房时，可以申请。
住房公积金的使用：可以将住房公积金用于采办国债，但不得向他人供给担保。住房公积金打点中心的打点费用从增值收益中拨付。
5、住房公积金的打点看管：⑴财政部门。⑵住房公积金打点中心和职工。
|
